ボンジョルノ！皆さん、こんにちは！
皆さんは、不動産投資に興味はありますか？不動産投資は、家賃収入などの収益が期待できる一方で、物件選びや管理だったり入居者とのやり取りなど全部自分でやるとなると、なかなかハードルが高いと思います。とはいえ、色々と管理会社に任せてしまうとそれはそれで儲けがでるのかもわからないし、相談しても営業から猛プッシュされて辟易してしまうケースもあるかと思います。
手間をかけずに不動産投資したい！そんな方にぴったりの投資方法があるんです。それが「REIT」（リート）です！REITは、資金が少なくても始められる手軽さと、リスク分散の効果が魅力的です。知っていれば、不動産投資の第一歩を踏み出すきっかけになるかもしれません。
今回はREITの基本からメリット・デメリット、さらに種類や特徴までを解説します。不動産投資を簡単に始めたいという皆さん、ぜひ最後までお付き合いください！
REITとは
今回ご説明するのは「REIT」です。REITは、Real Estate Investment Trustの頭文字をとっています。Real Estateは不動産で、Investment Trustは投資信託という意味になるので、日本語で言うと「不動産投資信託」です。要するに投資信託なのですが、中身が株式や債券になっているのではなく不動産となっている投資信託となります。不動産による資産運用になりますので、不動産の売買によるキャピタルゲインと、賃料収入によるインカムゲインを狙った投資となります。
REITを通した不動産投資であれば、ご自身で物件選択したり入居者探しといった手間が一切ないので、気軽に不動産投資することができます。
歴史を振り返ってみると、REITは1960年のアメリカで誕生しました。当時、個人投資家が不動産投資に参加する方法が限られていたため、政府が手軽に不動産投資ができる方法としてREITの設立が可能となる法案を可決しました。その後、1990年代にはアメリカでREITブームが起こり、2000年代には日本でもREITが導入されることになります。
日本では2001年に、東京証券取引所に最初のREITが上場しました。当初は、オフィスビルを中心とした不動産を保有しているREITが多かったのですが、その後、住宅や商業施設、ホテルなどさまざまな不動産に投資するREITが増えていきました。
では、具体的な事例を見てみましょう。あるREITがオフィスビルや商業施設を購入し、その賃料収入を投資家に分配するわけです。この仕組みで、個人投資家も大型商業施設やオフィスビルなどの収益を得ることができます。
また、REITと一口に言っても様々な種類があります。例えば、アメリカには、農地や森林に投資する「ファームREIT」や「ティンバーREIT」があります。日本でもそういったニッチな分野に特化したREITが今後増えていくかもしれませんね。
それでは、REITのメリット・デメリットについて解説していきましょう。REITには魅力的なメリットがたくさんありますが、デメリットも理解しておくことが大切です。
REITのメリット・デメリット
メリット
手軽に不動産投資ができる
REITは株式市場で取引されていますので、投資家に求められるのは売買行為だけです。少額の資金から不動産投資に参加できるので、個人投資家の方でも気軽に始められます。
リスク分散効果
REITは多くの不動産に投資しているため、1つの物件の影響を受けにくいです。個人投資家が複数の大型物件を運用するのは不可能に近いのですが、REITを介した不動産投資によりリスク分散効果を得ることができます。
配当金が魅力的
REITは不動産から得られる賃料収入を投資家に分配するため、配当金が魅力的です。配当狙いの投資であれば、REITへの投資は十分検討に値します。
税制がシンプル
あくまで投資信託となりますので、個人での運用であれば配当益ならびに売買差益に対して所得税と住民税で20.315%の課税となります。特定口座で源泉徴収ありを選択していれば確定申告も不要になるので非常にシンプルです。
デメリット
市場リスク
REITは株式市場で取引されるため、株式市場の変動に影響を受けます。実際の物件はそこまで流動性が高くないので一気に値段が変動することはないのですが、REITの場合は簡単に売買できてしまうため値動きのスピードは実物件以上となり得ます。購入を検討する方にとってはここはメリットでもあり、実勢価格とREIT価値の乖離をみて売買することで大きなリターンが期待できます。
経営リスク
REITを運用する運用会社の経営が悪化すると、REITの価値も下がるリスクがあります。過去には、運用会社の経営不振によりREITが上場廃止に追い込まれた事例もあります。
なお、REITと一言でいっても運用方針は各投資法人で違います。オフィスビルに特化しているものや、ホテルに特化してるものであったり様々です。なお日本の投資法人が運用しているREITはJ-REITと呼ばれています。コロナ禍でホテルの稼働率が急激に下がっていた頃であれば当然ホテル中心のJ-REITの運用実績は大きく影響を受けてしまいます。
またREITはその地域の経済状況にも左右されることがあります。例えば、東日本大震災後には、被災地の不動産市場が一時的に停滞しましたが、その後、復興支援策やインフラ整備が進んで地価が上昇し、REITの価値も回復しました。
REITの運用投資先
オフィス
オフィスビルに投資をします。都内がメインですが、オフィス需要が安定している都市部での投資が多いのが特徴です。オフィスビルに入居する企業などからの賃料が分配金として反映されます。
商業施設
ショッピングモールや百貨店などの商業施設に投資をします。大型商業施設への投資などでテナントなどの賃料が分配金として反映されます。
住宅
マンションやアパートに投資するREITです。住宅需要が安定していることから、比較的リスクが低いとされています。日本の高齢化や都市部への人口集中により、高齢者向け住宅や都市部の賃貸住宅に投資するREITなども注目されています。こちらは売買益や家賃収入が分配金として反映されます。
宿泊施設
ホテルや旅館に投資するREITです。観光業界の動向に大きく影響されますので、コロナなどの影響を非常に受けやすい投資先です。とはいえ、近年はインバウンド需要の増加や地方創生政策もありコロナ以前から非常に注目されています。
物流施設
物流施設や倉庫に投資するREITで、eコマースの拡大や物流業界の成長により、需要が高まっています。ネット通販の盛り上がりと比例して国内における配送量は年々増加しており、投資対象としての魅力も高まっています。
インフラ施設
太陽光発電所や風力発電所などのインフラ施設に投資します。ソーラーパネル投資など流行っていますが、こちらを通じて太陽光発電所への投資も可能です。
まとめ
本記事では、REIT（不動産投資信託）について解説しました。REITとは、不動産への投資を目的とした金融商品であり、個人投資家が手軽に不動産投資を行えるように設計されています。メリットとして手軽に不動産投資ができることや分散投資が可能な点が挙げられますが、リスクも存在し、テナントの減少や景気の影響を受けることもあります。
REITにはさまざまな種類があり、オフィスREIT、商業施設REIT、住宅REIT、ホテルREIT、物流施設REITなどが存在します。それぞれの種類には特徴とリスクがあり、投資家は自分に適した投資先を見つけることが重要です。これから不動産投資を始めようと考えている方！ぜひ本記事を参考にまずはREITから始めてみてはどうでしょうか？
それでは皆さん、アリーヴェデルチ！またね！
